KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU KAPSAMINDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Bilindiği üzere kentsel dönüşüm kanunu kapsamında, riskli yapı tespiti yapılıp binanın yıkılması ve sonrasında taşınmazın vasfının arsaya dönmesi durumunda Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre ortaklığın giderilmesi davası açılamıyor, açılan davalarda da, “6306 sayılı Yasaya tabi taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi kararı verilemeyeceğini, anılı durumun uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunma talebinden ibaret olduğu ve davanın reddi gerektiği” yönünde Yargıtay görüş bildirmekteydi. örnek olarak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/1069 E. 2018/3083 K. 17.04.2018 T. İçtihadında da “Somut olayda, dava konusu 931 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında yıkıldığı, anılan kanunun amacını düzenleyen 1. maddesinde kanunun amacının “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek” olduğu belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazın üzerinde binanın yıkılması sonrasında 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi doğrultusunda 20.02.2014 tarihinde malikler kurulu toplantısı düzenlenmiş, dava konusu taşınmaz üzerine yeni bir binanın yapılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, 6306 Sayılı Kanun uyarınca işlem yapılması gerekirken yazılı şekilde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. ” şeklinde belirtilmiştir. Aynı şekilde Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/3160 E. 2018/7844 K. 15.11.2018 T. İçtihadında da “Somut olayda, dava konusu parselin kentsel dönüşüm kapsamında olduğu sabittir. Ancak, dosya arasında … kaydı pasif olarak gözükmektedir. Mahkemece yeni … kaydı getirtilerek, yeni … kaydına göre taraf teşkili sağlanmalıdır. Dosya kapsamında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevaplarından, dava konusu 211 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında yıkıldığı, kanun kapsamında işlemlerin devam ettiği anlaşılmakla, mahkemece … kaydı celp edilerek hisse durumu ve tarafları kontrol edilip, davanın reddi gerekirken satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Fakat 6306 sy kanunun yönetmeliğinin 21/05/2024 tarih – 32552 sy değişikliği ile uygulama değişikliğine gidilmiştir. İlgili kanunun 15. maddesi uyarınca ” Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. Maliklerce, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.”
Yapılan bu son değişik ile Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde yada salt çoğunluğun dahi sağlanamadığı durumlarda sürecin tıkanmasını önlemek amacıyla alternatif bir uygulama olarak Ortaklığın giderilmesi yolunun önü açılmıştır.
Av. İltan EKMEKÇİOĞLU
