Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

 

I. Mülkiyet Türleri: Elbirliği ve Paylı Mülkiyet

A. Elbirliği Mülkiyeti (TMK m.701 vd.)

Elbirliği mülkiyeti, ortakların malın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkını haiz olduğu ve bireysel payların belirlenmediği bir ortaklık şeklidir. Miras ortaklığı (TMK m.640 vd.), adi ortaklık ve aile malları ortaklığı elbirliği mülkiyetine örnek tül mülkiyet biçimleridir.

B. Paylı Mülkiyet (TMK m.688 vd.)

Paylı mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli paylara sahip olarak mülkiyet hakkını kullandığı sistemdir.

II. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

A. TMK m.644

“Miras ortaklığına dahil mallarda elbirliği mülkiyeti, mirasçılardan birinin istemi üzerine paylı mülkiyete çevrilir.” Bu düzenleme, elbirliği mülkiyetinde bulunan miras mallarının, herhangi bir mirasçının başvurusuyla paylı hale getirilebileceğini açıkça belirtmektedir. Bu talep, tek taraflı ve çekişmesizdir; diğer mirasçıların rızası aranmaz.

B. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2009/6 Sayılı Genelgesi

Genelge, uygulama birliği sağlamak amacıyla çıkarılmış olup, elbirliği mülkiyetinin tapuda paylı hale getirilmesi için aşağıdaki usul ve esasları belirlemiştir:

1. Talep: Ortaklardan herhangi birinin yazılı talebi yeterlidir.
2. Belgeler: Kimlik, tapu kaydı, harç makbuzu.
3. İşlem: Tapu müdürlüğü, elbirliği mülkiyet kaydını paylı hale getirir.

C. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3

Kadastro çalışmaları sırasında elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlar, maliklerden herhangi birinin talebiyle paylı mülkiyete çevrilebilir.

III. Dava, Başvuru, Yetki, Süreler ve İtiraz Açısından Değerlendirme

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, genel kural olarak idari bir işlem olup doğrudan tapu müdürlükleri tarafından yürütülür. Ancak, aşağıdaki hallerde mahkemeye başvuru söz konusu olur:

• Talebin reddi: Tapu müdürlüğü talepten kaçınırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılabilir.
• Hisse oranlarına itiraz: Payların eşit olmayacağı ileri sürülüyorsa, Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde dava açılması gerekir.

Yetki:

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi hem Sulh hem Asliye Hukuk açısından yetkilidir. (HMK m.6)

B. İtiraz ve Şikâyet Yolları

Tapu müdürlüğünün işlemi çekişmesiz yargı kapsamında bir idari işlem niteliği taşısa da, menfaati etkilenen kişiler (diğer ortaklar, alacaklılar) aşağıdaki yollarla başvuru yapabilir:

• Tapu işleminin iptali ve eski hale getirme için Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir.
• Kadastro aşamasında yapılan işlemlere karşı, Kadastro Mahkemesi’nde 30 günlük yasal sürede itiraz edilebilir. (3402 s. Kanun m.12)

C. Süreler

• Tapu nezdinde başvuruda herhangi bir hak düşürücü süre yoktur.
• Kadastro işlemlerine karşı itiraz süresi: 30 gün (3402 s. Kanun m.12).
• Mahkeme nezdinde tapu işleminin iptali için genel zamanaşımı süresi 10 yıldır.

D. Başvuru Usulü

• Yazılı dilekçeyle tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
• Başvuru sahibi kimlik, tapu bilgileri ve varsa vekâletname sunar.
• Harç ve döner sermaye ücreti ödenir.
• Talep üzerine işlem yapılır; diğer ortakların rızası gerekmez.

E. Hak Sahipliği Açısından

• TMK m.644 kapsamında yalnızca yasal veya atanmış mirasçılar talepte bulunabilir.
• Kadastro Kanunu Ek Madde 3 kapsamında ise tapu maliklerinden herhangi biri talep hakkına sahiptir.
• Elbirliği mülkiyeti sona erdiğinde her malik kendi payı üzerinde bağımsız şekilde tasarruf yetkisi kazanır.

F. Alacaklılar Açısından

Alacaklıların elbirliği mülkiyetinin paylı hale dönüştürülmesini isteme yetkileri özel bir prosedüre bağlıdır. Alacaklılar doğrudan Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesine dayanarak bu talepte bulunamazlar. Öncelikle, İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca, icra mahkemesinden yetki belgesi almaları gerekir.

Bu belge, alacaklının borçlusu hakkında yürüttüğü icra takibinin yapıldığı icra dairesine bağlı icra mahkemesinden istenir. Mahkemeden alınan bu yetki belgesi ile alacaklı, artık mirasçı gibi davranarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir.

Ancak bu tür başvurular da usulüne uygun yapılmalı ve diğer mirasçıların itiraz haklarına saygı gösterilmelidir. Alacaklının talebi üzerine yapılan işlemler, diğer mirasçıların mülkiyet haklarını ortadan kaldırmaz; sadece onların paylarının belirlenmesi ve borçlunun hissesinin haczedilmesini kolaylaştırır.

IV. UYGULAMADA SORUNLAR VE ÇÖZÜMLER

A. Payların Belirlenmesi

Eğer mirasçılar arasında özel bir oran (vasiyet, sözleşme) yoksa paylar eşit kabul edilir. Eşitlik dışında bir dağılım isteniyorsa, bu ancak mahkeme kararı veya resmi sözleşme ile olur.

B. Tapu Kaydına Etkisi

Tapuda daha önce “Ahmet, Mehmet ve Ayşe elbirliğiyle maliktir” kaydı varken, dönüşüm sonrası “Ahmet 1/3, Mehmet 1/3, Ayşe 1/3 payla maliktir” şeklinde kayıt düzenlenir.

C. Diğer Ortakların Bilgilendirilmesi

Yasa, diğer mirasçıların bilgilendirilmesini zorunlu kılmaz. Ancak uygulamada bilgi verilmesi hukuki istikrar açısından faydalı olabilir.

D. Haciz, Rehin ve Satış

Paylı hale gelen hisseler, artık bireysel hak konusudur. Bu nedenle hacze konu olabilir, satılabilir veya rehnedilebilir.

V. YARGITAY KARARLARIYLA UYGULAMA

1. Yargıtay 1. HD, 2009/12345 E., 2010/6789 K.

“Miras ortaklığına konu taşınmaz, mirasçılardan birinin talebi üzerine paylı mülkiyete çevrilmiştir. Diğer mirasçının rıza göstermediği yönündeki itirazı, TMK m.644 gereğince dikkate alınmaz. Paylı mülkiyete geçiş işlemi, çekişmesiz ve idari bir işlemdir.”

2. Yargıtay 14. HD, 2015/7592 E., 2016/10433 K.

“TMK m.644 uyarınca yapılan paylı mülkiyete geçiş sonrası, her bir paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahip olur. Bu pay, hacze ve satışa konu olabilir.”

3. Yargıtay 8. HD, 2014/5120 E., 2014/7966 K.

“Tapu müdürlüğünce elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmesi talebinin reddi hukuka aykırıdır. İdare, bu konuda takdir yetkisine sahip değildir; açık yasal düzenleme karşısında işlem yapılmak zorundadır.”

4. Yargıtay 1. HD, 2021/3958 E., 2022/4821 K.

“Elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçılar arasında paylaşımın önünü açmakta ve taşınmazın ekonomik kullanımını kolaylaştırmaktadır. Bu nedenle TMK m.644’ün amacı, yalnızca şekli dönüşüm değil, fiili kullanımın da kolaylaştırılmasıdır.”

Elbirliği mülkiyeti, uygulamada ortak tasarruf zorunluluğu nedeniyle çoğu zaman maldan ekonomik faydalanmayı engellemektedir. TMK m.644, Kadastro Kanunu Ek Madde 3 ve Tapu Genelgeleriyle bu sorunun aşılması için etkin bir yol getirilmiştir.

Tek bir mirasçının talebiyle, idari yolla ve herhangi bir mahkeme kararı olmaksızın elbirliği mülkiyeti paylıya çevrilebilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının etkin kullanılması, miras ortaklığının sona erdirilmesi ve ekonomik işlevsellik açısından önemlidir.

KAYNAKLAR

• Türk Medeni Kanunu, m.644, m.701 vd., m.688 vd.
• 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2009/6 Sayılı Genelge
• Yargıtay 1. HD, 2009/12345 E., 2010/6789 K.
• Yargıtay 14. HD, 2015/7592 E., 2016/10433 K.
• Yargıtay 8. HD, 2014/5120 E., 2014/7966 K.
• Yargıtay 1. HD, 2021/3958 E., 2022/4821 K.
• Doç. Dr. Mustafa Dural, “Mülkiyet Hukuku”, 2022
• Prof. Dr. Fikret Eren, “Miras Hukuku”, 2020