İNSAAT SÖZLEŞMELERİNDE MÜTEAHHİTTİN TEMERRÜDÜ:

İnşaat hukukunda “temerrüt”, müteahhidin, sözleşmede kararlaştırılan veya sonradan alacaklının usule uygun ihtarıyla muaccel hâle gelen teslim borcunu süresi içinde ifa etmemesi anlamına gelir. Bu tespitin yapılabilmesi için her şeyden önce geçerli bir eser (arsa payı karşılığı inşaat dâhil) sözleşmesinin varlığı şarttır; zira geçerli bir sözleşme yoksa temerrüde düşmekten de, buna bağlı fesih veya tazminat taleplerinden de söz edilemez. Sözleşmenin geçerliliği sabit olduktan sonra temerrüde giden yol beş ana kavram etrafında şekillenir: muacceliyet, ihtar veya kesin vade, ifa imkânsızlığının bulunmaması, müteahhidin edimini yerine getirmemiş olması ve temerrüdü bertaraf edecek savunmaların mevcut olmaması. Bu unsurların bir araya geldiği her durumda temerrüt doğar ve iş sahibine Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125’inci maddesinde tanımlanan üç seçimlik hakkı kullanma imkânı tanınır. İnşaat sektöründe sıkça rastlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eserin zamanında tamamlanmaması veya sözleşmeye aykırı gecikme temerrüdün tipik örnekleridir. TBK m. 117-126 genel hükümleri ile TBK m. 473/1 özel hükmü birlikte uygulanır.

1. Muacceliyet ve Kesin Vade

Temerrüt, borcun “istenebilir” hâle gelmesiyle başlar. Teslim tarihi sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise günün dolması temerrüt için yeterlidir; ayrıca ihtara gerek yoktur (TBK m. 117/II). Buna karşın teslim tarihi belirlenmemişse eserin niteliğine göre makul bir süre hesaplanır ve iş sahibinin yazılı bildirimi ile borcu muaccel kılınır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 20.07.2007 tarihli, 2007/2163 E., 2007/5035 K. sayılı kararında, kesin vadeli inşaat sözleşmesinde sürenin dolmasıyla birlikte ihtarsız temerrüt hükümlerinin işleyeceği vurgulanmıştır; mahkeme, ÇED iptalinin ortaya çıkardığı objektif imkânsızlık sebebiyle somut olayda temerrüt değil ifa imkânsızlığı bulunduğunu kabul etmiş ve müteahhidi kusurdan ari tutmuştur.

2. İhtar ve Ek Süre Mekanizması

Belirli olmayan vadeli sözleşmelerde iş sahibi, temerrüt oluşturacak ihtarını göndermeli ve çoğu kez “uygun bir ek süre” tanımalıdır. Ek sürenin uzunluğu inşaatın niteliğine ve eksikliklerin giderilebilirlik derecesine göre tespit edilir; yargı kararlarında on beş ilâ kırk beş günlük yeniden yapılandırma dilimleri makul kabul edilmektedir. İhtar, teslim borcunu açıkça belirtmeli, müteahhide borcunu yerine getirme çağrısı yapmalı ve sürenin sonunda temerrüt sonuçlarının doğacağını ihtar etmelidir. Alacaklının ihtarı kusursuz olarak muhatabına ulaşmak zorundadır; aksi takdirde temerrüt tarihi geriye yürütülemez.

3. İfanın Mümkün Olması ve Kusur İlkesi

Temerrüt, yalnızca edimin hukuken veya fiilen mümkün olduğu hâllerde ortaya çıkar. Örneğin sit alanı ilanı, imar planı değişikliği ya da yargı kararıyla getirilen inşaat yasağı gibi engeller, kusur aranmaksızın objektif imkânsızlık sayılır ve borcu sona erdirir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin anılan kararında (2007/2163 E.) temerrüt iddiası, imkânsızlık sebebiyle reddedilmiştir; mahkeme, müteahhidin edimi yerine getirmesini engelleyen hukuki imkânsızlığın kusur yükletmeye elvermeyeceğini belirtmiştir.

Bununla beraber, ekonomik kriz, finansman güçlüğü veya malzeme teminindeki sıradan gecikmeler ifayı büsbütün imkânsız kılmaz; müteahhit bu gibi risklerin öngörülebilir ticari riskler olduğunu bilerek sözleşme yaptığı için sorumluluktan kaçınamaz. Bu noktada kusur, temerrüdün tazminat sorumluluğu bakımından belirleyicidir: müteahhit kusursuzluğunu ispat edebilse dahi temerrüt hukuki sonuçlarını doğurur, fakat gecikme tazminatından kurtulabilir.(LEXPERA)

4. Temerrüdü Ortadan Kaldıran Savunmalar

TBK m. 97’de düzenlenen “ödemezlik def’i” müteahhide teslimden kaçınma imkânı tanır. Sözleşme uyarınca iş sahibinin, tapu devri veya başka bir edimini, eserin tesliminden önce yerine getirmesi gerekiyorsa ve bunu yapmamışsa, borçların ifa sırasındaki denkliği bozulur; müteahhit temerrüde düşmez. Aynı şekilde iş sahibinin taşınmazı teslim almaya elverişli hâle getirmemesi, ruhsat işlemlerini yürütmemesi veya şantiyeye fiilî erişimi engellemesi de “alacaklı temerrüdü” oluşturur ve müteahhidin gecikmesini haklı kılar.

5. Temerrüdün Hukuki Sonuçları ve Seçimlik Haklar

Müteahhidin temerrüdü kesinleştiğinde iş sahibi üç alternatiften birini uygulayabilir:

1. Aynen ifa + gecikme tazminatı: İş sahibi eserin tamamlanmasını beklerken uğradığı kira kaybı, taşınma, geçici barınma gibi masrafları da talep eder. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.12.2022 tarihli 2022/7366 E., 2022/9735 K. sayılı kararında, geç teslim edilen taşınmaz nedeniyle doğan kira mahrumiyetinin gecikmenin tipik zararı olduğunu ve temerrüt tarihinden itibaren iş sahibine ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Sözleşmeden dönme (fesih) + menfi zarar: Ek süre sonunda eser hâlâ teslim edilmemişse iş sahibi tek taraflı beyanla sözleşmeyi sona erdirir, varsa devredilen tapuların iadesiyle birlikte yapılan masrafların ve değer kayıplarının tazminini ister. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi’nin 10.04.2025 tarihli 2023/169 E., 2025/403 K. sayılı kararında, fesih ihtarının müteahhide ulaşmasıyla tapu iptal-tescil taleplerinin kabulü ve temerrüt tazminatının hesaplanması gerektiği sonucuna varılmıştır.
3. Sözleşmeyi ayakta tutarak müspet zarar tazminatı: İş sahibi eseri başka bir müteahhide tamamlattırıp aradaki maliyet farkını, varsa kar mahrumiyetini talep eder. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, menfi zarar davasında tamamlatma farkının “piyasa rayici” esas alınarak belirlenmesi gerektiğini ifade ederken, bilirkişilerin yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatlarını değil, somut bölgede uygulanan fiilî maliyetleri de dikkate alması gerektiğine vurgu yapmıştır.

    5.1 Temerrüdün Doğumu İçin Gerekli Koşullar

Koşul	Özeti	Açıklama / İpucu
2.1 Borcun Muacceliyeti	Borcun ifa zamanı gelmiş olmalıdır.	Sözleşmede işin bitiş tarihi kararlaştırıldıysa, günün dolmasıyla ihtara gerek kalmadan temerrüt doğar
2.2 İhtar veya Kesin Vade	Alacaklı, müteahhidi gecikmeyi gidermeye çağırmalıdır.	Kesin vade kararlaştırılmadıysa iş sahibinin uygun süreli ihtarı şarttır; aksi hâlde temerrüt yoktur.
2.3 İfanın Mümkün Olması	Edimin hukuken veya fiilen imkânsız olmaması gerekir.	İmar planı değişikliği yüzünden inşaat imkânsızlaşmışsa temerrüt değil ifa imkânsızlığı söz konusudur. (Yargıtay 15 HD, 20.07.2007, E.2007/2163, K.2007/5035
2.4 Müteahhit Edimini Yerine Getirmemiş Olmalıdır	İş fiilen tamamlanmamış veya teslim edilmemiştir.	İş sahibi daireleri kusurlu hâliyle teslim alıp kullanmaya başlamışsa örtülü kabul oluşabilir.
2.5 Temerrüdü Ortadan Kaldıran Hâllerin Bulunmaması	Ödemezlik def’i, iş sahibinin alacaklı temerrüdü vb.	İş sahibi tapu devrini yapmadıysa müteahhit TBK m. 97 uyarınca ifadan kaçınabilir.

Teslim Süresi Belirlenmiş Sözleşmeler

• Kesin Vade Kararlaştırılmışsa
  Müteahhit, vade gününün dolmasıyla kendiliğinden temerrüde düşer; ek ihtar gerekmez (TBK m. 117/2).
• Süre Belirlenmemişse
  İş sahibi, makul inşaat süresinin sonunda yazılı ihtar göndererek borcu muaccel kılar. Süre verilmeden temerrüt oluşmaz. Bu yaklaşım Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına da yansır (Ankara BAM 27 HD, E.2023/169, K.2025/403).(Son Karar)

Temerrüdü Engelleyen veya Bertaraf Eden Sebepler

1. Objektif İfa İmkânsızlığı
   • Sit alanı ilanı, ÇED olumsuzluğu gibi hukuki engeller temerrüdü ortadan kaldırır.
2. Alacaklı Temerrüdü / İş Sahibinin Kusuru
   • İnşaat sahasına girişe izin verilmemesi veya yapı ruhsatının alınmaması hâllerinde gecikme müteahhide yüklenemez.
3. Ödemezlik Def’i
   • Sözleşme bedelinin teslimden önce ödenmesi kararlaştırılmış ve iş sahibi edimini ifa etmemişse, müteahhit TBK m. 97 uyarınca teslimden kaçınabilir.

İş Sahibinin İhtar ve Ek Süre Mekanizması

İş sahibi, temerrüt ihtarnamesinde:

• (i) Eserin teslim talebini,
• (ii) Belirlenen ek süreyi (örn. 15 gün),
• (iii) Süre sonunda temerrüt sonuçlarından sorumlu tutulacağını

açıkça belirtmelidir. İhtarın ulaşmasıyla temerrüt başlar. Ek süre dolduktan sonra iş sahibi TBK m. 125’teki üç seçimlik haktan birini kullanabilir:

1. Aynen ifa + gecikme tazminatı,
2. Menfi zarar tazminatı (sözleşmeden dönme),
3. Aynen ifa talebinden vazgeçip müspet zarar tazminatı (sözleşmeyi ayakta tutarak zarar istemi

6. Temerrüdün Sonuçları ve Seçimlik Haklar

Hak	İçerik	Önemli Noktalar
Aynen İfa + Gecikme Tazminatı	İnşaatın tamamlanmasını bekleyip gecikmenin tüm zararlarını (kira kaybı, alternatif barınma gideri vb.) talep etme.	Yargıtay 3 HD, E.2023/3205, K.2024/1210, iş sahibinin kira mahrumiyetini desteklemiştir.(Son Karar)
Sözleşmeden Dönme (Fesih)	Ek sürede de ifa olmazsa tapu iptal-tescil dâhil tüm iade işlemleri istenebilir.	Ankara BAM 27 HD kararı, dönme iradesinin tek taraflı ihtarla müteahhide ulaşmasıyla sonuç doğuracağını belirtir.(Son Karar)
Menfi Zarar (Masraf & Fark)	İnşaatı başka müteahhide tamamlattırma farkı, proje giderleri vb.	Yargıtay 15 HD, E.2018/6043, K.2019/4321, “tamamlama farkı makul piyasa rayicine göre hesaplanmalıdır” demiştir.

Uyarı: Temerrüt tazminatları için müteahhidin kusurlu olması aranır. Kusursuzluk iddiasını ispat yükü müteahhide aittir.

7. Kısa İçtihat Özetleri

Mahkeme & Karar	Çekirdek Sorun	Sonuç
Yargıtay 15 HD, 20.07.2007, E.2007/2163 K.2007/5035	ÇED iptali sebebiyle inşaat imkânsızlaştı.	İfa imkânsızlığı varsa temerrüt yok; kusursuz bakanlığa tazminat sorumluluğu yüklenemez)
Yargıtay 3 HD, 29.05.2025, E.2023/3205 K.2024/1210	Gecikme nedeniyle kira kaybı talebi.	İş sahibi, temerrüt tarihi ile teslim tarihi arasındaki makul kira bedelini isteyebilir.(Son Karar)
Ankara BAM 27 HD, E.2023/169 K.2025/403	Sözleşmenin feshi ve tapu iadesi.	Dönme ihtarı müteahhide ulaştığında sözleşme çözülür; tapular TBK m. 125/III uyarınca iade edilir.(Son Karar)

8. Uygulamalı Örnek

Arsa sahibi ile müteahhit, 24 ayda teslim şartlı kat karşılığı sözleşme imzalar. 18. ayda müteahhit ekonomik kriz gerekçesiyle çalışmayı yavaşlatır; inşaat fiilen 30. ayda hâlâ %75 seviyesindedir.

1. İhtar: İş sahibi TBK m. 117 gereği 30 gün süreli ihtar çeker.
2. Temerrüt: Süre dolduğu hâlde ilerleme olmadığından müteahhit temerrüde düşer.
3. Ekonomik Kriz Savunması: Kriz öngörülebilir ticari risk olup ifayı imkânsız hâle getirmez; temerrüt devam eder.
4. Seçimlik Hak: İş sahibi TBK m. 125/II uyarınca sözleşmeden dönerek tapu iadesi + menfi zarar (tamamlama farkı) talep eder.
5. Mahkeme Kararı: Yargıtay 15 HD içtihadını uygulayan ilk derece mahkemesi, tamamlama farkını bilirkişi rayiçleriyle belirler; Ankara BAM temiz incelemesinde kararı onar.

9. Sonuç ve Değerlendirme

Müteahhittin temerrüdü, inşaat uyuşmazlıklarının en kritik aşamalarından biridir. Geçerli sözleşme, açık teslim tarihi veya usulüne uygun ihtar, objektif imkânsızlığın bulunmaması ve temerrüdü ortadan kaldıracak savunmaların yokluğu, temerrüdün temel taşlarıdır. Bu unsurlar sağlandığında iş sahibi, TBK m. 125 kapsamındaki haklarını güçlü biçimde kullanabilir; fakat ihtar, ek süre ve zarar hesap cetvelleri usule uygun hazırlanmazsa hak kaybı kaçınılmazdır. Yargıtay ve istinaf içtihatları, temerrüt tartışmalarında teslim süresi, kusur, zarar hesabı ve tapu iadesi noktalarında belirgin kriterler geliştirmiştir. Müteahhitler için sözleşme hazırlık aşamasında teslim süresini gerçekçi belirlemek, mücbir sebep hükümlerini ayrıntılı düzenlemek ve teminat yapısını güçlendirmek; iş sahipleri için ise ilerlemeyi belgelemek, gecikme hâlinde gecikmeksizin ihtar çekmek ve seçimlik haklarını somut delillerle desteklemek, uyuşmazlık riskini azaltacaktır. Bu bütüncül yaklaşım, hem uygulamacılara hem de konuyu yeni öğrenenlere temerrüdün hukuki ve pratik boyutlarını güvenilir bir rehberle sunar.

Av. İltan Ekmekçioğlu