İNŞAATIN GEÇ TESLİMİNDE GECİKME TAZMİNATI

 

 1-Temerrüt Kavramı ve Hukukî Çerçeve

Gecikme Tazminatı

• TBK m.112 borçlunun (müteahhidin) kusur şartına bakılmaksızın temerrütteki tüm zarardan sorumlu olacağını belirler. “TBK 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür”
• TBK m. 117 süreli borçlarda vadenin dolmasıyla temerrüdün kendiliğinden gerçekleşeceğini hükme bağlar. ” TBK 117- Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.” 
• TBK m. 125/1 iş sahibine, sözleşmeyi feshetmeden ifayı bekleme ve gecikme tazminatı talep etme seçeneğini tanır. ” TBK 125/1 – Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.” 

Bu maddeler birlikte, müteahhit temerrüdünün iş sahibine en geniş korumayı sağlayan hukuki zeminini oluşturur.

2- Müteahhidin Temerrüde Düşme Koşulları

1. Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin dolması.
2. Teslimin hâlen mümkün olması (borcun imkânsızlaşmaması).
3. Müteahhide yeniden “uygun süre” verilmesinin gerekmemesi; çünkü teslim, tarihi belirlenmiş “belli gün-belli iş” borcudur.

3- Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Temerrüt ortaya çıktığında iş sahibi;

• Sözleşmeden dönerek olumlu-olumsuz zarar isteyebilir,
• Bedel indirimi talep edebilir,
• Veya eserin tamamlanmasını bekleyip temerrüt süresinin yol açtığı bütün zararlarını tazmin ettirebilir (aynen ifa + gecikme tazminatı).

Üçüncü seçenek, hem eseri sözleşmeye uygun biçimde elde etme hem de gecikme yüzünden yitirilen kazancı karşılama avantajı nedeniyle çoğu vakada tercih edilmektedir.

4- Aynen İfa Talebi

4.1 Ek Süre Şartı Bulunmaz

Yargıtay, müteahhidin teslim borcunda temerrüde düşmesi hâlinde iş sahibinin yeniden süre vermeden doğrudan aynen ifa talep edebileceğini kabul eder.

4.2 Seçimlik Hakkın Geç Kullanılması

İş sahibinin teslimden yıllar sonra aynen ifa istemesi, ancak hâlen makul sürede tamamlanabilecek bir inşaat söz konusuysa, “müterafik kusur” veya “hakkın kötüye kullanılması” sayılmaz. Yine de hakim, uzun suskunluk döneminin hakkaniyete aykırı sonuçlar yaratmasını önlemek için tazminat miktarını ölçülü tutabilir.

4.3 Zamanaşımı

Aynen ifa ve gecikme tazminatı alacağı, eser sözleşmelerine uygulanan beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu süre içinde her zaman istenebilir.

5- Gecikme Tazminatının Kapsamı

5.1 Zarar Kalemleri

• Fiilî Zararlar: İş sahibinin ödemek zorunda kaldığı kira, banka faizi, üçüncü kişilere verilen ceza koşulları, ihtar ve tespit giderleri vb.
• Kâr Kaybı: Teslim gecikmemiş olsaydı elde edilecek kira veya satış geliri ile, ispatlanabildiği ölçüde inşaat değer kayıpları.

5.2 Kira Kaybı Şartları

1. Sözleşme feshedilmemiş olmalıdır; kira kaybı “olumlu zarar” niteliğindedir.
2. Hesap dönemi, kararlaştırılmış teslim gününden fiilî teslim tarihine kadar sürer.
3. Teslimin gerçekleştirildiğini ispat yükü müteahhide aittir.
4. İş sahibinin temerrüt süresine etkisi (örneğin tapu devrini geciktirmesi) varsa, hâkim “müşterek kusur” indirimi yapar.

5.3 Sözleşmede Tazminat Öngörülmemişse

Gecikme tazminatı hiç düzenlenmemiş olsa dahi, TBK m. 112 gereği en az mahallî rayiç kira düzeyinde tazminat talep edilebilir.

6- Maktu Gecikme Tazminatı ve Hakkaniyet Revizyonu

Sözleşmede belirlenmiş sabit (maktu) bir gecikme tazminatı varsa, ilke olarak tarafa “ahde vefa” ilkesiyle bağlayıcıdır. Ancak uzun gecikmelerde piyasa kirasıyla arasındaki makas açıldığında hâkim, sözleşme adaletini koruma amacıyla maktu bedeli artırabilir.

6.1 Yargıtay 15. HD 24.01.2011 T. 6894/227

Bu karar, aylık “10 Kuruş” gibi sembolik tutarın beş yılı aşkın gecikmede arsa sahibini korumadığı sonucuna vararak, maktu tazminatın en az bir yıl bağlayıcı kabul edildikten sonra rayiç kiraya göre revize edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

6.2 Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 29. HD E. 2020/1183 K. 2021

İstinaf mahkemesi, benzer biçimde ilk 12 ay için maktu bedeli uygulamış; sonraki dönemlerde ise taşınmazın konumu, enflasyon ve rayiç kiralardaki artışları dikkate alarak bilirkişi yardımıyla yeni tazminata hükmetmiştir.

Hâkim; gecikmenin süresi, ekonomik göstergeler ve taşınmazın sosyo-ekonomik özelliklerini değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni bir tutar belirler.

7- Uygulamada Karşılaşılan Başlıca Sorunlar

1. Ruhsat Gecikmesi: Ruhsatı zamanında almayan müteahhit temerrüt kusuru altındadır; aynen ifa ile birlikte kira kaybını da öder.
2. Tapu Devri Engeli: İş sahibi tapu devrini geciktirerek teslimi uzatmışsa, kira kaybı hesabında kendi kusuru kadar indirim yapılır.
3. Eksik-Kusurlu İşler: Kira tazminatı hesaplanırken eksik veya bozuk imalat gerekçe gösterilerek kira bedelinin düşürülmesi mümkün değildir; hesap “tam ve ayıpsız” teslim varsayımına göre yapılır.

 

Sözleşme Tasarımı: Teslim tarihi, gecikme tazminatı ve endeksleme formülü net yazılmalıdır.

Delillendirme: Temerrüt tarihi, gecikmenin süresi, rayiç kiralar ve fiilî zararlar fatura-makbuz-bilirkişi raporlarıyla ispatlanmalıdır.

Dava Stratejisi: Aynen ifa talebine paralel olarak ihtiyati tedbirle bilirkişi incelemesi talep edilmeli; gecikme tazminatı için rayiç kira araştırmaları dosyaya sunulmalıdır.

Hakkaniyet Koruması: Uzayan temerrütte maktu tazminatın otomatik uygulanması, Yargıtay’ın yeni yaklaşımı karşısında sorgulanmalı; tarafların ekonomik dengesi gözetilmelidir.

Kilit İlke: Temerrüde düşen müteahhit, eseri sözleşmeye uygun biçimde tamamlamakla yetinmez; gecikme nedeniyle iş sahibinin gerçek ve kaçırılan kazanç kayıplarını da tazmin etmeye mecburdur.

Bu çerçevede “aynen ifa + gecikme tazminatı” talebi, iş sahibine en geniş korumayı sunmakla birlikte, sözleşme hazırlığından dava aşamasına kadar titiz bir delil ve strateji yönetimi gerektirir.

Av. İltan Ekmekçioğlu