İNŞAATTA KUSURLU YA DA BOZUK İS NE ANLAMA GELİR?

Bir malın kusurlu ya da bozuk kabul edilmesi, sözleşme şartlarına ve yasa hükümlerine göre taşıması gereken özelliklerden yoksun olması ya da taşımaması gereken birtakım bozuklukları barındırması durumunda söz konusudur. Eğer yüklenici, üstlendiği işi iş sahibine karşı olan yükümlülüklerine aykırı şekilde hatalı ya da eksik biçimde yerine getirirse, bu durumda bazı hukuki sonuçlar doğar. Açık kusurlar için Türk Borçlar Kanunu’nun 474/1. maddesi, gizli kusurlar için ise 477/2. madde çerçevesinde zamanında bildirim yapılması koşuluyla, iş sahibi 475/3. maddeyle tanınan haklarını kullanabilir.

Eser teslim edildikten sonra, iş sahibinin makul bir süre içinde eseri incelemesi ve açıkça görülebilecek kusurları gecikmeden yükleniciye bildirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, yüklenici bu tür ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz (TBK 474). Ancak yüklenicinin bilerek gizlediği kusurlar ya da olağan bir inceleme ile tespiti mümkün olmayan hatalar söz konusuysa, sorumluluğu devam eder. Teslim anında yapılan uygun bir incelemeye rağmen bazı kusurlar fark edilmemişse, bu durum genellikle gizli ayıp olarak değerlendirilir. Sonradan fark edilen bir bozukluk söz konusu olduğunda ise, bu durum yükleniciye vakit kaybetmeden bildirilmelidir. Aksi halde, iş sahibi eseri zımnen kabul etmiş sayılır (TBK 477).

Eserde bozukluk ya da kusurdan söz edebilmek için, ya sözleşme ile açıkça taahhüt edilen niteliklerin bulunmaması ya da dürüstlük ilkesine göre eserden beklenen özelliklerin eksikliği söz konusu olmalıdır. Daha yalın bir anlatımla, bozukluk; eserde bulunması gereken vasıflarla, fiilen mevcut olanlar arasındaki uyumsuzluktur. Ancak bir eserin gerçekten kusurlu sayılıp sayılmayacağı, her somut sözleşme bağlamında ayrı değerlendirilmelidir. Çünkü her eser türü için geçerli olan standart bir kusur ölçütü bulunmaz. Dolayısıyla, bir eserin kusurlu kabul edilmesi göreli bir değerlendirme olup, olayın özelliklerine göre şekillenir.

1. Sözleşmede Belirtilen Özellikler

Bir eserde, sözleşmede açıkça belirtilmiş olan niteliklerin mutlaka yer alması gerekir. Bu özellikler genellikle eserin değeri, kullanım amacı ya da işlevselliği üzerinde doğrudan etkili olan unsurlardır. Ancak bu niteliklerin bazıları hayati önem taşırken, bazıları daha tali düzeyde kalabilir. Bu tür eksiklikler hem açık hem de gizli bozukluk olarak ortaya çıkabilir. Sözleşmede öngörülen herhangi bir niteliğin eksikliği, eseri kusurlu hale getirir. Örneğin, çatı ya da havuz gibi yapı unsurlarında su geçirmezliğin sağlanacağı veya fayansların belirli bir kalite standardında olacağı sözleşmede kararlaştırılmış olabilir. Uygulamada, bu tür özelliklerin daha ayrıntılı biçimde yer aldığı teknik şartnameler genellikle sözleşmeye eklenir. Teknik şartnamede yer alan koşullara uygun olmayan üretim ise, ayıplı yani kusurlu sayılır.

1. Yüklenicinin Taahhüt ettiği Özellikler

Eğer yüklenici belirli özellikleri gerçekleştirme taahhüdünde bulunmuşsa, ortaya çıkan eserde bu unsurların mutlaka yer alması gerekir. Örneğin, bir yapının ses ve ısı yalıtımı sağlayacağı açıkça taahhüt edilmişse, ancak inşa edilen bina bu özellikleri taşımıyorsa, bu durum eserin yüklenici tarafından vaat edilen nitelikleri karşılamadığı anlamına gelir ve kusur olarak değerlendirilir.

Bir eserin sahip olduğu nitelikler yalnızca onu benzerlerinden ayıran yapısal ya da teknik özelliklerle sınırlı değildir. Aynı zamanda eserin ekonomik ve hukuki yönden değerini etkileyen tüm unsurlar da bu kapsamda değerlendirilmelidir. Bununla birlikte, yüklenicinin sorumlu tutulabilmesi için bahsi geçen niteliklerin belirgin şekilde önemli ve ciddi mahiyette olması gerekir; yani rastgele ya da önemsiz detaylar değil, eserin bütünlüğü ve fonksiyonu açısından anlam taşıyan nitelikler söz konusu olmalıdır.

1. Zorunlu Özelliklerin Bulunmaması ya da Eksikliği

Yüklenici bazı özellikleri açıkça taahhüt etmese bile, eğer bu özellikler eserin amacına ulaşabilmesi için zorunluysa, yüklenici bu eksikliklerden haberdar olmasa dahi sorumluluktan kaçamaz. Sözleşmenin kapsamı doğrultusunda, iş sahibi eserin belli başlı temel nitelikleri taşımasını bekleme hakkına sahiptir. Aksi kararlaştırılmadıkça, yüklenici; eserin, kullanıldığı alana uygun, benzer nitelikteki eserlerle kıyaslandığında normal düzeyde değerlendirilebilir bir işlev ve kalite sunmasını sağlamak zorundadır. Bu, dürüstlük ilkesinin doğal bir uzantısıdır.

Taraflar, sözleşmede eserin teknik detaylarını ayrıntılı şekilde belirlememiş olsalar bile; ticari teamüller ve dürüstlük kuralı gereğince eserin taşıması gereken asgari özelliklerin yokluğu ya da işlevsel açıdan sözleşmeden beklenen yararı sağlayamaması, eserin kusurlu sayılmasına neden olur. Başka bir ifadeyle, eser; sıradan bir örneğin taşıdığı vasıflardan belirgin biçimde sapıyorsa ve bu durum değer kaybına yol açıyorsa, bozuk kabul edilir.

Ayrıca yüklenicinin taahhüt ettiği ya da açıkça beyan ettiği özellikler açısından iş sahibinden ayrıca bir onay alınması gerekmez. Bu tür beyanların geçerliliği için sözleşmenin şekline ilişkin özel bir kurala bağlı olması da zorunlu değildir.

Bozukluk Türleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 475 ve 477. maddelerinde, bozukluk kavramı “açık” ve “gizli” olarak; ayrıca “önemli” ve “önemsiz” nitelikteki bozukluklar şeklinde sınıflandırılmıştır. Uygulamada ise, yargı içtihatlarıyla bu gruplara ek olarak “fiili-hukuki bozukluk” ve “asli-ikincil bozukluk” ayrımları da yapılmıştır.

1. Açık Bozukluk

Eserin teslimi sırasında, yüzeysel bir bakış ya da usule uygun bir kontrol süreciyle kolaylıkla tespit edilebilecek nitelikteki kusurlar açık bozukluk olarak adlandırılır. İş sahibinin, teslim alır almaz makul süre içinde eseri incelemesi ve mevcutsa bu tür kusurları yükleniciye gecikmeden bildirmesi gerekir. Aksi takdirde, eserdeki bu bozuklukları kabul etmiş sayılır ve bu bozukluklara ilişkin yasal güvencelere dayalı haklarını kaybeder.

1. Gizli Bozukluk

Gizli bozukluklar, yapının teslimi sırasında yüzeyden ya da elle yapılan sıradan incelemelerle fark edilmesi mümkün olmayan; ancak özel teknik analizlerle ya da zaman içinde ortaya çıkan kusurları kapsar. Bu tür bozukluklar, teslim anında gözle görülmezler ve dikkatli bir denetimle dahi tespit edilemeyebilirler. Genellikle ya yüklenici tarafından gizlenen hatalardan kaynaklanır ya da eserin kullanım sürecinde sonradan belirginleşirler.

1. Ciddi ve Daha Hafif Kusurlar

Bir eserdeki kusur, iş sahibinin eseri kullanmasını imkânsız kılacak derecede ağırsa ya da sözleşmeye açık şekilde ciddi bir biçimde aykırılık teşkil ediyorsa, bu durum “önemli bozukluk” olarak değerlendirilir. Buna karşın, eğer mevcut kusur eserin genel kullanımı açısından bu denli etkili değilse, yani eserin sözleşmeye aykırılığı belirgin fakat daha hafif düzeydeyse, burada “daha az önemli bozukluk”tan söz edilir.

Eğer söz konusu bozukluk ciddi nitelikteyse, iş sahibi eseri teslim almak zorunda değildir ve bu durumda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak bozukluk daha az ciddi düzeydeyse, yani eserin işlevini tamamen ortadan kaldırmıyorsa, iş sahibi bu eseri reddedemez; bunun yerine, sözleşme hükümleri çerçevesinde bedel indirimi talep edebilir veya eserin onarılmasını isteyebilir (TBK md. 475).

Maddi ve Hukuki Kusurlar

Maddi nitelikteki kusurlar, eserin fiziksel özelliklerinde eksiklik ya da uygunsuzluk olması durumunda ortaya çıkar. Bu tür kusurlar, eserin kullanım amacına uygun şekilde işlemesini, beklenen performansı göstermesini ya da değer kazanmasını sağlayan unsurların eksikliğiyle ilgilidir. Sözleşmede belirtilen ya da dürüstlük kuralı çerçevesinde beklenmesi gereken teknik özelliklerin eserde bulunmaması ya da eksik ya da düşük nitelikli malzeme kullanılması durumunda maddi bozukluk söz konusu olur. Örneğin, ceviz ağacından yapılması taahhüt edilen bir mobilyanın çam ağacıyla imal edilmesi, açıkça bir maddi kusur teşkil eder.

Hukuki kusurlar ise, eserin hukuki düzlemde öngörülen şartlara uygun olmamasını ifade eder. Örneğin, yapı kullanma izni alınamamışsa, makine standartlara aykırı şekilde üretilmişse ya da arsa kamulaştırmaya konu olmuşsa, bu tür durumlar hukuki bozukluk kapsamına girer. Eğer yapı kullanma izninin alınması sözleşmede teslim koşulu olarak açıkça belirtilmişse, bu belgenin temin edilmemesi, doğrudan teslim yükümlülüğünün yerine getirilmediği anlamına gelir ve ayıp hükümlerinin uygulanmasına gerek kalmaz. Bu gibi durumlarda eserin, yürürlükteki yasal düzenlemelere aykırı şekilde teslim edilmesi söz konusudur.

 

Asli ve İkincil Kusurlar

Asli bozukluklar, eserin teslimi anında mevcut olan temel nitelikteki kusurlardır. İkincil bozukluklar ise, bu asli kusurların teslim sonrasında neden olduğu ya da zamanla gelişerek ortaya çıkan sorunlardır. Ancak, teslim sonrasında ortaya çıkan bir bozulma, önceki bir kusurla doğrudan ilişkili değilse, bu durumda yükleniciye yöneltilecek ayıp sorumluluğu hükümleri geçerli olmaz.

 

Yüklenicinin Kusurlu İşten Sorumluluğu İçin Gerekli Şartlar

1. Eserin “Tamamlanmış Şekilde” Teslim Edilmiş Olması

Yüklenicinin kusura dayalı sorumluluğunun doğabilmesi için, eserin eksiksiz biçimde tamamlanarak iş sahibine teslim edilmiş olması gerekir. Zira eksik ya da bozuk bir eser, aynı zamanda sözleşmeye uygun şekilde ifa edilmemiş bir iş demektir. İş sahibi, eserde kusur olduğunu teslim öncesinde bilse dahi, teslim gerçekleşmeden önce eseri inceleyip yükleniciye bildirme yükümlülüğü altına girmez. Ancak teslim gerçekleştikten sonra, eğer herhangi bir ön şart kararlaştırılmamışsa, iş sahibinin bu bozuk eseri zımni biçimde kabul ettiği varsayılabilir. Buna karşın, iş sahibi teslimden önce fark ettiği kusurların tam boyutunu ve etkisini teslim anında anlayamadığını ispatlayabilirse, teslim sonrasında yaptığı kusur bildirimi geçerli sayılır ve yükleniciye karşı sorumluluk ileri sürülebilir.

1. Eserin Kusurlu ya da Bozuk Olması Gerekir

Bir malın ya da eserin kusurlu sayılabilmesi için, ya sahip olması gereken temel özelliklerden yoksun olması ya da taşıması uygun olmayan nitelikleri barındırması gerekir. Bu durum, çoğu zaman ya zorunlu teknik vasıfların eksikliğiyle ya da taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılmış olan özel niteliklerin sağlanmamasıyla ortaya çıkar.

Eğer sözleşmede, eserin taşıması gereken özelliklere dair asgari bir kalite düzeyi belirlenmiş ya da belirli bir tolerans aralığı öngörülmüşse ve eserin nitelikleri bu sınırların altına düşmüyorsa ya da belirlenen toleranslar içinde kalıyorsa, bu durumda eserin kusurlu olduğu ileri sürülemez.

Ayrıca, eserdeki kusurun iş sahibinden kaynaklanan bir durumdan—örneğin yanlış yönlendirme, eksik veya hatalı malzeme temini gibi sebeplerden—doğması halinde, iş sahibi kusura dayalı koruma hükümlerine başvurma hakkını yitirir. Kısacası, bozukluk yükleniciden kaynaklanmalı, iş sahibinin kusurundan doğmamış olmalıdır.

 

1. Eser Henüz Kabul Edilmemiş Olmalıdır

Bir eser, açık biçimde ya da zımnen kabul edildikten sonra, yüklenicinin sorumluluğu büyük ölçüde sona erer. Ancak, yüklenicinin kasıtlı olarak gizlediği ve olağan bir inceleme süreciyle tespit edilmesi mümkün olmayan kusurlar söz konusu olduğunda, bu sorumluluk devam eder (TBK md. 477).

Eserin kabulü farklı şekillerde gerçekleşebilir; bu kabul kimi zaman açık bir irade beyanıyla, kimi zaman da dolaylı davranışlarla ortaya çıkabilir. Öte yandan, sadece eserin fiziki olarak teslim alınması—yani zilyetliğin iş sahibine geçmiş olması—tek başına eserin kabul edildiği anlamına gelmez. Çünkü kabulde esas olan, iş sahibinin bu iradeyi açıkça ya da eylemleriyle ortaya koymasıdır. Oysa teslim alma eylemi, böyle bir irade beyanı aramadan gerçekleşebilir. Bununla birlikte, bazı istisnai hallerde—örneğin iş sahibinin eseri incelemekten bilinçli olarak vazgeçtiği durumlarda—teslim ile birlikte kabul işleminin aynı anda ortaya çıkması da mümkündür. Ancak bu tür durumlar dışında, kabul genellikle eserin teslimi ve teslim alınmasından sonraki süreçte gerçekleşir.

Önemli bir nokta da şudur: Açık nitelikteki bozukluklar, eserin kabulü sırasında tespit edilip yükleniciye hemen bildirilmelidir. Gizli kusurlar ise fark edildiği anda, vakit kaybetmeden yükleniciye iletilmelidir. Aksi takdirde, iş sahibinin kusura dayanarak başvuru hakkı düşer.

1. İnceleme Yükümlülüğü

İş sahibi, yüklenicinin tamamlayıp teslim ettiği eseri, işlerin olağan akışı çerçevesinde imkân bulduğu anda gözden geçirmekle yükümlüdür (TBK md. 474/2). Eğer eserde açık bir kusur bulunuyorsa, bu kusur eserin kabulü anında yükleniciye bildirilmelidir. Gizli kusurlar söz konusu olduğunda ise, kusur fark edilir edilmez gecikmeden yükleniciye haber verilmelidir. Aksi hâlde, iş sahibi kusura dayanarak ileri sürebileceği yasal haklarını kaybeder.

Bu gözden geçirme yükümlülüğü ve ardından yapılacak kusur bildirimi, teknik olarak bir borç değil, yüklenicinin garanti sorumluluğunun doğması için yasa tarafından aranan bir ön koşuldur. Bu nedenle, yüklenici iş sahibini eseri incelemeye veya kusurları bildirmeye zorlayamaz; bu yönde bir talepte bulunması da hukuken geçerli olmaz.

Sonuç olarak, iş sahibi söz konusu inceleme ve bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmezse, bu durum eserin zımnen kabul edildiği anlamına gelir. Böylece, yüklenici artık eserdeki kusurlar nedeniyle sorumlu tutulamaz. Kusurların tespiti ve bildirilmesi iş sahibine düşen bir sorumluluk değil; kendi haklarını koruma imkânını sağlayan bir külfet niteliğindedir.

1. Bildirim Yükümlülüğü

İş sahibi ya da onun yetkili temsilcisi, eseri incelediğinde herhangi bir kusur, ayıp ya da bozukluk tespit ederse veya bu tür eksiklikler daha sonra ortaya çıkarsa, bunları vakit kaybetmeden—yani olayın doğası gereği makul bir sürede—yükleniciye veya onun yetkili temsilcisine bildirmekle yükümlüdür (TBK md. 474/1).

Bu sorumluluk yalnızca açıkça görülen bozukluklar için değil, teslim anında fark edilemeyip sonradan anlaşılan gizli kusurlar için de geçerlidir. Kusur, ister ilk incelemede saptanmış olsun, ister doğrudan teslim sırasında açıkça görünmüş olsun ya da sadece daha derinlemesine bir gözlemle anlaşılabilecek türde olsun, her durumda yükleniciye zamanında bildirilmelidir. Bu bildirim, iş sahibinin kusurun düzeltilmesini gerçekten isteyip istemediğine bakılmaksızın yapılmak zorundadır.

Ayrıca, “eser hatalı”, “beklendiği gibi değil” veya “sözleşmeye uymuyor” gibi genel ve belirsiz ifadeler, yükleniciye karşı ileri sürülecek iddialar için yeterli sayılmaz. İş sahibi, her bir kusuru ayrı ayrı belirtmeli ve bozuklukların ne şekilde ortaya çıktığını açık ve anlaşılır bir şekilde tanımlayarak yüklenicinin neyle karşı karşıya olduğunu net biçimde anlayabilmesini sağlamalıdır.

Emsal kararlar;

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2020/1827, K. 2021/2372
  Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili istemine ilişkin kararın tam metnine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
  🔗 Karar Metni

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2019/3812, K. 2020/255
  Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan eksik imalât sebebiyle tapu iptâli ve tescil, tazminat ve gecikme tazminatı taleplerine ilişkin kararın tam metnine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
  🔗 Karar Metni

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2018/1182, K. 2018/2073
  Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli nedeniyle alacak ve dairelerin süresinde teslim edilmemesinden kaynaklanan rayiç kira bedelinin tahsili istemine ilişkin kararın tam metnine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
  🔗 Karar Metni

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2018/1491, K. 2018/2984
  Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli, güçlendirme masrafı ile kapıcı dairesi ve arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin küçük yapılması nedeniyle değer farkı alacaklarının tahsili istemine ilişkin kararın tam metnine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
  🔗 Karar Metni

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2020/967, K. 2021/859
  Munzam zarardan kaynaklanan tazminat borcunun doğması için aranan kusur, borçlunun temerrüde düşmekteki kusurudur. Kararın tam metnine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
  🔗 Karar Metni

Av. İltan Ekmekçioğlu