ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI

Zamanaşımı, bir borcun doğmasına, şekil değiştirmesine ya da sona ermesine sebep olan bir unsur değil; yalnızca mevcut ve doğmuş bir hakkın ileri sürülebilmesini engelleyen bir savunma mekanizmasıdır. Bu yönüyle zamanaşımı, alacağın hukuki varlığını değil, onun talep edilebilirliğini ortadan kaldırır. Hangi hallerde zamanaşımı süresinin başlayacağı, duracağı ya da kesileceği hususları yasa koyucu tarafından belirlenmiştir. Dolayısıyla bir yargıcın ya da mahkemenin, yasada açıkça öngörülmeyen bir süreyi kendi kanaatine dayanarak zamanaşımı olarak nitelendirmesi mümkün değildir. Ancak mahkeme, yasal düzenlemelere uygun biçimde, zamanaşımı süresinin dolup dolmadığına veya bu sürenin durup durmadığına ya da kesintiye uğrayıp uğramadığına karar verebilir. Borç, hukuken varlığını sürdürmeye devam ettiği için, borçlu zamanaşımını ileri sürerek artık bu borcun kendisinden talep edilemeyeceğini ifade edebilir; usul hukukuna ilişkin kurallar da borçluya bu savunmayı yapabilmesi için gerekli çerçeveyi sağlar. Zamanaşımına uğrayan borç, eksik borç niteliğindedir. Bu kurumun özelliği gereği—yani borcu ortadan kaldırmaması, sadece alacaklının onu isteme hakkını engellemesi ve ancak borçlu tarafından öne sürülebilir olması—borçlu yasal sürede bu savunmayı ileri sürmezse, hâkim bu durumu kendiliğinden dikkate alamaz.

Zamanaşımının Düşürücü Etkisinin Koşulları

Alacağın Muaccel Hale Gelmesi:

Zamanaşımının işlemeye başlaması için, alacaklının borçludan ifayı talep edebilir durumda olması gerekir. Başka bir ifadeyle, alacak muaccel hale gelmeden yani borcun vadesi dolmadan ya da bir ertelici şart gerçekleşmeden önce zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Örneğin; vadesi henüz gelmemiş bir borçta veya gerçekleşmemiş bir koşula bağlı borçlarda, alacaklının talep hakkı doğmadığı sürece zamanaşımı devreye girmez. Bu doğrultuda, TBK149. maddesi, zamanaşımının ancak alacak muaccel hale geldiği andan itibaren başlayacağını belirtir. Muacceliyet, borcun ifasının istenebilir durumda olması anlamına gelir. Eğer borcun yerine getirilmesi henüz talep edilemiyorsa, ortada muaccel bir alacaktan söz edilemez. Ayrıca, muacceliyetin alacaklıdan gelecek bir bildirime bağlı olduğu durumlarda, zamanaşımı bildirimin yapıldığı tarihte değil, bildirimin yapılabileceği en erken tarihten itibaren işlemeye başlar.
Zamanaşımı Süresinin Durmamış Olması:

TBK 153. maddesi zamanaşımının işlemesini durduran halleri açıklar. Bu kapsamda, borçlunun alacak üzerinde bir yararlanma hakkı bulunduğu durumlarda veya alacaklının hakkını Türk mahkemelerinde ileri sürme imkânı bulunmadığı sürece, zamanaşımı işlemez. Eğer zamanaşımı daha önce başlamışsa, bu engel durumun varlığı süresince süre işlemeyi durdurur. Durdurucu sebebin ortadan kalktığı günün sonunda zamanaşımı süresi ya işlemeye başlar ya da işlemeye başlamış olan süre kaldığı yerden devam eder.

Zamanaşımının durması ile kesilmesi arasında sonuç açısından önemli bir fark bulunmaktadır. Zamanaşımının durması halinde, durma anına kadar geçmiş olan süre geçerliliğini korur; durma nedeni ortadan kalktıktan sonra bu kalan süre işlemeye devam eder. Buna karşılık, zamanaşımının kesilmesi durumunda ise daha önce geçmiş olan süre tamamen ortadan kalkar ve zamanaşımı süresi baştan başlar. Eğer borç bir belgeyle ispatlanmışsa ya da bir mahkeme kararıyla kesinleşmişse, bu durumda kesilmeyi takip eden yeni zamanaşımı süresi her halükarda on yıldır (Türk Borçlar Kanunu md. 156).

Olumlu Zarar Durumunda Zamanaşımı

İş sahibi, aynen ifadan vazgeçerek yerine getirilmeyen edim nedeniyle uğradığı olumlu zararın tazminini talep ettiğinde, bu istem yüklenicinin asli edim yükümlülüğünün yerine başka bir talep getirdiği için, aynı zamanaşımı süresine tabidir. Dolayısıyla, yüklenicinin borcunu ifa etmeme durumu kasti ya da ağır ihmale dayanıyorsa, olumlu zararın karşılanmasına ilişkin talep on yıllık zamanaşımı süresine bağlıdır. Ancak yüklenicinin davranışı hafif ya da orta düzeyde bir ihmal içeriyorsa, bu durumda beş yıllık bir süre uygulanır.

Olumsuz Zarar Durumunda Zamanaşımı

İş sahibinin, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte ortaya çıkan ve beklenen menfaatin yitirilmesinden kaynaklanan zararının tazmini istemi, sözleşmesel bir alacak niteliği taşır. Bu nedenle, yüklenicinin gecikmesinde kast ya da ağır bir kusur bulunmadığı sürece zamanaşımı süresi beş yıl olarak belirlenir. Ancak yüklenicinin gecikmesi ağır bir kusur ya da kasti bir davranışa dayanıyorsa, bu durumda zamanaşımı süresi on yıla çıkar. Bu tür talepler bakımından zamanaşımı, iş sahibinin sözleşmeyi feshettiği yani dönme bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Eksik İşlerde Zamanaşımı

Ağır Kusur Hâlinde:

Eğer yüklenici, taahhüt ettiği edimi ağır bir kusurla hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse, ortaya çıkan eksiklikten kaynaklanan alacak hakları on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK md. 147/6, md. 146).
Ağır Kusur Olmaksızın:

Yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi ancak bu durumun ağır kusura dayanmaması halinde, ilgili alacaklar için öngörülen zamanaşımı süresi beş yıldır (TBK md. 147/6).
Ayıplı (Bozuk) İşlerde Zamanaşımı:

Eğer yüklenici tarafından ortaya konulan eser ayıplıysa, bu durumda açılacak davalarda zamanaşımı süresi işin niteliğine göre değişkenlik gösterir:

3.1- Taşınır Yapılar: Ayıplı iş taşınır bir yapı üzerinde gerçekleşmişse, alacak hakkı iki yıl içinde zamanaşımına uğrar.

3.2- Taşınmaz Yapılar: Eğer yüklenicinin ağır bir kusuru yoksa, zamanaşımı süresi beş yıldır. Şayet yüklenicinin ağır kusuru mevcutsa, yapılan işin niteliklerine bakılmaksızın bu süre yirmi yıla kadar çıkar.

Tüm bu zamanaşımı sürelerinin başlangıcı olarak, eserin teslim tarihi esas alınmaktadır (TBK md. 478).

Türk Borçlar Kanunu’nun 112. Maddesine Dayanan Davalarda Zamanaşımı Süreleri

TBK 112. maddesine dayanılarak açılan, sözleşmenin kusurla ihlali temelli davalarda, zamanaşımı süreleri TBK’nın 146. maddesi ve onu takip eden düzenlemelere göre belirlenir.

Kira Tazminatı ve Ceza Şartı İçin Zamanaşımı:

Ceza şartı, genellikle zaman içerisinde artış gösterdiğinden, her döneme ilişkin talep için zamanaşımı süresi, o dönemin sona erdiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Örneğin, cezanın aylık olarak belirlendiği bir durumda, her aya ilişkin ceza, o ayın bitiminden itibaren talep edilebilir ve bu talepler beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ancak, yüklenicinin gecikmesi ağır kusura dayanıyorsa, bu süre on yıla çıkar.

Ceza Şartını Aşan Zararın Tazmini İçin Zamanaşımı:

Sözleşmede öngörülen ceza tutarını aşan zararların tazmini talebi de, beş yıllık bir sürede zamanaşımına uğrar.

Gizli Ayıplarda Zamanaşımı Süresi:

Eserde sonradan fark edilen gizli bozukluklar söz konusu olduğunda, yüklenicinin sorumluluğu teslim tarihinden başlayarak on yıl boyunca devam eder. Bu süre sonunda zamanaşımı gerçekleşir.

Eksik veya Fazla Yapılan İşlerde Zamanaşımı:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, iş sahibine düşen bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilenden daha küçük inşa edilmesi ya da projede yer aldığı hâlde bazı donatıların eksik yapılması (örneğin kalorifer sisteminin bulunmaması), eksik iş olarak değerlendirilir. Bu gibi durumlar düzeltilmesi mümkün olduğu sürece, yükleniciye ayrıca bildirimde bulunmaya gerek kalmaksızın beş yıl içerisinde dava açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu md. 480/II Kapsamında Ücrette İndirim Talebinde Zamanaşımı

Eğer iş sahibi, yükleniciye olması gerekenden fazla bir bedel ödemişse ve sonrasında ücret indirimi seçeneğini tercih ettiğini yükleniciye bildirmişse, fazla ödenen kısım iade edilebilir. Bu iade talebi, bildirim tarihinden itibaren geçerli olan zamanaşımı süresine tabidir. Şayet yüklenicinin davranışı ağır kusur içermiyorsa, beş yıl içinde dava açılması gerekir. Ancak ağır kusur söz konusuysa, bu süre yirmi yıla kadar uzar (TBK md. 478).

İş Sahibinin Ücret Ödeme Yükümlülüğünde Zamanaşımı Süresi

İş sahibinin, sözleşme uyarınca üstlendiği temel yükümlülüklerden biri olan bedel ödeme borcu, alacağın muaccel hale geldiği tarihten itibaren zamanaşımına tabi olur. Bu tarih, yüklenicinin işi tamamlayarak teslim ettiği ya da teslim etmeyi teklif ettiği andır. Bu durumda, zamanaşımı süresi beş yıl olarak uygulanır (TBK 147/6 ve TBK 149). Ancak taraflar sözleşme ile farklı bir süre kararlaştırmışsa, bu durumda zamanaşımı süresi, belirlenen yeni süre esas alınarak işlemeye başlar.

Yükleniciden Pay Satın Alan Üçüncü Kişilerin Taleplerinde Zamanaşımı

Yüklenici Edimini Yerine Getirmişse:
Yüklenici taahhütlerini tamamlamış ve iş sahibi de bu nedenle ona düşen payları devretmişse, bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi (davacı), yalnızca yükleniciye karşı tescil davası açabilir. Bu noktada önemli olan, söz konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edilip edilmediğidir:

Teslim Gerçekleşmemişse: Bağımsız bölüm henüz teslim edilmemişse, davacı, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde yükleniciye karşı tescil talebinde bulunabilir. Bu süre, teslim ve tescil koşullarının gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak eğer somut olayda fiilî ya da hukuki sebepler nedeniyle dava açmak mümkün değilse, zamanaşımı da başlamaz.
Teslim Gerçekleşmişse: Bağımsız bölüm daha önce davacıya teslim edilmiş ve teslim kesintisiz devam ediyorsa, zamanaşımının işleyişi farklılık arz eder. Her ne kadar TBK md. 153 ve 154’te yer alan durma ve kesilme halleri arasında, “bağımsız bölüm hak sahibine teslim edilmişse zamanaşımı işlemez” şeklinde açık bir düzenleme bulunmasa da, olayın özelliklerine göre bu durumda zamanaşımı savunmasına başvurmak dürüstlük kuralıyla çelişir. Zira yüklenici, mülkiyet hakkını fiilen kullanmasına izin verdiği bir kişiye karşı, daha sonra hukuki tescil aşamasında zamanaşımını ileri sürerse, bu tutum dürüstlük ilkesine aykırı kabul edilir.

2. Yüklenicinin Edimlerini Yerine Getirmediği Durumda:

Eğer yüklenici, henüz arsa sahibine karşı yerine getirmesi gereken yükümlülükleri tamamlamamışken, kendisine kalacağı belirtilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış veya satış vaadinde bulunmuşsa, bu durumda bazı özel koşullar söz konusudur. Arsa sahibi, yükleniciye henüz pay devri yapmış olsun ya da olmasın, üçüncü kişiler yalnızca yükleniciyle birlikte arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bu taleplerin kabul edilebilmesi için yüklenicinin veya onun haleflerinin arsa sahibine karşı tüm yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirmiş olması gerekir. Bu sağlanmadıkça, üçüncü kişilerin açtığı tescil davalarının hukuki dayanağı bulunmaz.

3. Alacağın Temliki Yoluyla Hak Sahibi Olanlar Açısından:

Bir alacağı, örneğin bir bağımsız bölümü, yüklenici veya iş sahibinden alacağın temliki hükümleri çerçevesinde devralan kişi, satın aldığı bölümdeki ayıplar nedeniyle dava açmak isterse, bu talepler mülkiyetin geçiş tarihinden itibaren beş yıllık süreyle zamanaşımına tabidir. Ancak satıcının alıcıyı kasıtlı olarak yanıltmış olması hâlinde, bu beş yıllık süreden faydalanması mümkün değildir (TBK md. 244).