İŞ SAHİBİ GEREKÇE GÖSTERMEKSİZİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ FESHEDERSE NE OLUR ?

TBK 484 – İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

II-) Madde Gerekçesi:

Madde 484 – 818 sayılı Borçlar Kanununun 369 uncu maddesini karşılamaktadır. Tasarının tek fıkradan oluşan 484 üncü maddesinde, eser sözleşmesinin tazminat karşılığında feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 369 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Zararı bâliğan mâbelâğ tazmin ederek fesih” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Tazminat karşılığı fesih” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede kullanılan “müteahhidin zarar ve ziyanını bâliğan mâbelâğ tazmin etmek şartıyla” şeklindeki ibare, Tasarıda “yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla” şekline dönüştürülmüştür. Gerçekten, öğretide ve uygulamada kabul edildiği gibi, iş sahibi eser sözleşmesini tek yanlı olarak feshederse, yüklenicinin bütün zararlarını, teknik bir ifadeyle, onun ifaya olan menfaatini (yani, olumlu zararını) gidermekle yükümlüdür.

 

Buradaki temel koşul, eserin henüz tamamlanmamış olmasıdır. Bu durumda, iş sahibi yükleniciye herhangi bir kusur atfetmeden ve somut bir gerekçe sunmadan sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm, sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanmakta olup; yüklenicinin işi sadece bir borç değil, aynı zamanda iş sahibinin menfaatine yapılan bir faaliyet olduğu kabulünden hareket etmektedir. Dolayısıyla, iş sahibi dilerse bu faaliyetin sürdürülmesinden vazgeçebilir.

Yüklenici, işini tüm dikkat ve özenle sürdürmüş olsa dahi, iş sahibi sözleşmeden caymak isterse, onun sözleşmenin ifasından doğan kazanımını, yani olumlu zararını eksiksiz biçimde karşılayarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu tür bir fesih, iş sahibine ileride doğabilecek hammadde masraflarından ve emeğe dayalı giderlerden kurtulma olanağı sağlar. Bu nedenle, yükleniciye, yaptığı işler doğrultusunda elde ettiği kazanım oranında bir tazminat ödenmeli, ayrıca tamamladığı kısmın karşılığı da teslim edilmelidir.

Eğer taraflar götürü bedel üzerinde anlaşmışlarsa, yüklenici bu bedele hak kazanır. Bununla birlikte, zorunlu giderler ve emeğe karşılık gelen kısım üzerinden adalete uygun biçimde bir indirime gidilebilir. Öte yandan, iş bedeli yaklaşık bir şekilde belirlenmişse, yüklenici, TBK 481’e göre harcadığı emek ve yaptığı tüm giderler için uygun bir ücret talep edebilir.

Yüklenicinin, içinde tazminat öngörülmeyen bir fesih bildirisine katlanması zorunlu tutulamaz. Bu koşul, yüklenicinin hukuki güvenliğini sağlamak açısından gereklidir. İş sahibi, sözleşmeden hangi nedene dayanarak döndüğünü açık bir şekilde ortaya koymak zorundadır. Bu gerekçe; yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışta bulunduğu iddiası mı, edimin ifasında direnç gösterdiği gerekçesi mi, genel borçlar hukuku çerçevesindeki bir fesih hakkı mı yoksa TBK m. 484 kapsamında tanınan serbest tasarruf yetkisi mi olmalıdır, bu ayrım netleştirilmelidir. Böylelikle yüklenici, duruma uygun biçimde hareket etme, hukuki pozisyonunu değerlendirme ve uygun önlemleri alma imkanına kavuşur. Aynı zamanda iş sahibinin daha sonra başka bir fesih nedeni ileri sürmesinin de önüne geçilmiş olur.

TBK 484. maddesi, sözleşmeden cayma hakkını yalnızca iş sahibine tanımıştır. Kanun, iş sahibine yüklenici herhangi bir kusur işlemiş olmasa dahi, eserin tamamlanmasından önce sözleşmeyi feshedebilme imkanı tanımakla birlikte; bu hakkın kullanımının sonuçlarını sınırsız bir serbestiyle bırakmamıştır. Zira iş sahibi, yapılmış olan işin bedelini ödeme ve yüklenicinin bu süreçte uğradığı tüm zararları telafi etme yükümlülüğü altındadır.

Kanun, yükleniciye ödenecek tazminatta bir indirime gidilmesine izin vermediği için, mahkeme tarafından belirlenen tazminat miktarından kesinti yapılması mümkün değildir. Eğer iş sahibi, sözleşmeden TBK m. 484 kapsamında caymamışsa, sözleşmeyi yalnızca TBK m. 123-125 hükümlerinde öngörülen usulü izleyerek feshedebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nin imzalandığı gün iş sahibi, sözleşmenin uygulanmasına yönelik işlemleri yapabilmesi için yükleniciye vekâletname vermiş olmasına rağmen, vekâletnamede yer alan işlemleri kendi üstleneceğine dair bir beyan sunmadan kısa bir süre içinde yükleniciyi azletmişse, bu davranış iş sahibinin sözleşmeyi “haklı bir gerekçe olmaksızın” feshettiği anlamına gelir. İş sahibi, sözleşmeyi yalnızca TBK m. 484’te yer alan yükümlülükleri yerine getirme niyetiyle feshedebilir. Aksi takdirde, bu yükümlülükler yerine getirilmeden ve geçerli bir haklı sebep olmaksızın yapılan fesih, sözleşmenin tek taraflı şekilde sona erdirilmesini hukuken geçersiz kılar.

Bu durumda, iş sahibi, yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm olumlu ve olumsuz zararlarını tazmin etmekle yükümlü olur. Zarar hesabı yapılırken, yüklenicinin fesih anına kadar yaptığı gerçek giderler (kâr hariç) esas alınmalı; buna, eserin tamamlanması hâlinde elde edilecek net kazanç da eklenerek toplam zarar belirlenmelidir. Bu kapsamda, sözleşmenin kurulduğu tarihten teslim edilmesi gereken zamana kadar geçen sürede inşaatın yapıldığı yıllar dikkate alınarak, kâr dışındaki maliyet bedeli serbest piyasa rayiçleri üzerinden hesaplanacaktır. Yine, yükleniciye ait bağımsız bölümler esas alınarak, inşaat tamamlandığında oluşacak piyasa satış bedelinden toplam maliyet düşülmek suretiyle net kâr miktarı belirlenecektir.

Kâr oranı ise, her somut olayın kendi koşullarına, inşaatın kapsam ve kalitesine, bölgesel piyasa fiyatlarına ve kâra etki eden diğer tüm unsurlara göre tayin edilmelidir.

YARGITAY KARARLARI

YARGITAY 6. HD. E. 2023/2880 K. 2023/3824 T. 14.11.2023 • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN SÖZLEŞMENİN FESHİ İSTEMİ Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptal tescil ve müdahalenin meni istemine ilişkindir. Arsa sahiplerinden pay satın alan kişilerin dava hakları ancak sözleşmeden doğan hakların kendilerine temlik edildiğinin ispatı ile mümkündür. Ancak Dairece arsa sahiplerinin ve pay sattığı kişilerin birlikte dava açmaları halinde satın alan kişilere satılan bölüme hasren dava haklarının temlik edildiği kabul edilmektedir.

YARGITAY 15. HD. E. 2018/5694 K. 2019/2820 T. 17.6.2019 • GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Taraf İradeleri Fesihte Birleştiğinden Fesih Tarihi İtibariyle Yüklenicinin İmalat Bedelinin Hesaplanması Gerektiği – Bilirkişi Raporunda Hesaplama Dava Tarihine Göre ve Bayındırlık Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Fiyatları Baz Alınarak Belirlenmişse de Hesaplamanın Mahalli Serbest Piyasa Rayici ile ve Fesih Yılı İtibariyle Belirlenmesinin Zorunlu Olduğu/Hesaplamada Bayındırlık Birim Fiyatları Gözetilmiş Olduğundan Raporun Hükme Esas Alınmasının Hatalı Olduğu )

• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ ( İnşaat Mühendisi Bilirkişiden Ek Rapor Alınarak Tespit Dosyasındaki Bulgular Gözetilerek Yüklenicinin Yapmış Olduğu İmalat Bedelinin İlgili Yıl Mahalli Piyasa Rayici ile Güncelleme Yapılmadan Hesaplatılması Gerektiği – Mahalli Piyasa Rayici İçerisinde KDV Dahil Olduğu Gözetilerek Değişik İş Dosyası ve Takipteki Tutarı Aşmamak Üzere Yüklenicinin Alacağı Bulunduğu Taktirde Temlikname ve Davalının Tapudaki Hisse Oranı Gözetilip Hüküm Kurulması Gerektiği )
• HESAPLAMANIN MAHALLİ SERBEST PİYASA RAYİCİ İLE YAPILMASI ( Tarafların Sözleşmenin Feshinde Anlaştığı Fesih Tarihi İtibariyle Yüklenicinin İmalat Bedelinin Hesaplanması Gerektiği – Bilirkişi Fesih Yılı İtibariyle Hesaplama Yapmışsa da Hesaplamada Bayındırlık Birim Fiyatları Gözetilmiş Olduğundan Raporun Hükme Esas Alınmasının Bozmayı Gerektirdiği/Onama İlamının

 

YARGITAY 23. HD. E. 2015/9951 K. 2017/3579 T. 4.12.2017 •  SÖZLEŞMENİN İPTALİ VE ZARARLARIN TAZMİNİ   “Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimlerini süresende yerine getirmediği gerekçesiyle sözleşmenin feshi, sözleşme uyarınca üçüncü kişilere devredilen tapu kayıtlarının iptali ile menfi ve müsbet zararların tazmini istemine ilişkindir. Her ne kadar bozma ilamına uyularak karar verilmiş ise de; inşaatın devamına dair tedbir talebinde bulunulmamış, davalı yüklenicinin inşaatı devam ettirmesine davacılar tarafından rıza gösterilmiş ve yapılan keşifler sırasında inşaatın %90 seviyelerinin üstünde tamamlandığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak inşaatın tam durumu belirlenip fesih şartlarının yeniden gözden geçirilmesi ve son durum itibariyle taraf beyanları da nazara alınarak bir karar verilmesi gerekir.”

 

YARGITAY15. HD. E. 2018/1506 K. 2018/2778 T. 2.7.2018 • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK ( Feshin Yapıldığı ve Davanın Açıldığı Tarihte Yürürlükte Bulunan BK.369. Md.sine Göre Kar Kaybının Hesabında Kalan İmalât Bedeliyle Yükleniciye Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Feshin Gerçekleştiği Tarihteki Mahalli Rayiçlere Göre Bedellerinin Belirlenmesi Gerektiği )

• BAKİYE İMALAT BEDELİ ( Taraflar Arasında Düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin Davalı Tarafından Haksız Feshedildiği Davalının TBK.484. Md.si Uyarınca Davacının Zararlarını Karşılamak Zorunda Olduğunun İhtilafsız Olduğu – Yüklenici Tarafından Açılan Dava Tarihi İtibariyle Fesih İradeleri Birleştiğinden Hükme Esas Alınan Raporu Düzenleyen Bilirkişilerden Ek Rapor Alınarak Dava Tarihindeki Piyasa Fiyatları İle Kalan İmalât Bedeliyle Yükleniciye Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Bedellerinin Belirlenmesi Gereği )
• KAR KAYBI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak – Feshin Yapıldığı ve Davanın Açıldığı Tarihte Yürürlükte Bulunan BK.369. Md.sine Göre Kar Kaybının Hesabında Kalan İmalât Bedeliyle Yükleniciye Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Feshin Gerçekleştiği Tarihteki Mahalli Rayiçlere Göre Bedellerinin Belirlenmesi Gerektiği )

Av. İltan Ekmekçioğlu