ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İzale-i Şuyu)

1. Ortak Mülkiyet Nedir?

Ortak mülkiyet, birden fazla kişinin aynı mal üzerinde birlikte malik olduğu bir mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nda iki tür ortak mülkiyet düzenlenmiştir:

Elbirliği mülkiyeti (TMK m.701 vd.): Paylar belirli değildir, ortaklar malın tamamına birlikte sahip olurlar (örneğin, miras ortaklığı).
Paylı mülkiyet (TMK m.688 vd.): Ortakların payları bellidir ve tapuda yazılıdır.

2. Ortak Mülkiyetin Sona Erme Usulleri

Ortak mülkiyet çeşitli şekillerde sona erebilir:

Paydaşların kendi aralarında anlaşarak bölüşmesi (sulh yolu),
Bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması,
Mahkeme kararıyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu).

3. Ortaklığın Giderilmesi Davası

TMK m.698 ve HUMK hükümlerine göre, bir taşınmaz veya taşınır malın ortakları, ortaklık ilişkisini sürdürmek istemezlerse ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Bu dava, malın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi yoluyla sonuçlandırılır.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları

Ortak mülkiyete konu bir mal bulunmalıdır.
Ortaklık devam ediyor olmalıdır.
Davayı açan kişi, malda malik sıfatıyla paydaş olmalıdır.
Malın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluna gidilir (TMK m.699).

Örnek:

Ahmet, Ayşe ve Mehmet, 3’er payla bir arsa üzerinde paylı mülkiyete sahiptir. Ahmet, anlaşmazlık nedeniyle ortaklığın giderilmesini ister. Mahkemeye başvurur.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk

Taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi davaları için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7036 sayılı Kanun hükümleri uyarınca zorunlu arabuluculuk şartı yoktur. Bu nedenle doğrudan dava açılabilir.

Ancak bazı içtihatlarda özel nitelikli taşınmazlar (örneğin, aile konutu) için arabuluculuğun önerildiği görülmektedir.

6. Davanın Tarafları

Davacı: Ortaklardan herhangi biri olabilir.
Davalı: Diğer tüm paydaşlardır.

Not:

Tüm paydaşlar davaya dahil edilmek zorundadır. Aksi halde dava usulden reddedilir.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Zamanlar ve Zamanaşımı

Ortaklığın giderilmesi davası her zaman açılabilir; zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi değildir.
Ancak, bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması (TMK m.2) nedeniyle reddedilebilir (örneğin; aile konutu olması hâli, küçük payın kötü niyetle bölünmek istenmesi).

8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir. (HMK m.4/1-a)
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12).

9. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yargılama Usulü

Basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316).
Dava sonunda mahkeme taksim veya satış kararı verir.
Satış kararı verilirse satış için icra dairesi görevlendirilir.

10. Dava Sonunda Verilebilecek Kararlar

10.1. Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Suretiyle Giderilmesi

Mal fiziki olarak bölünebiliyorsa (örneğin tarla, bağ) mahkeme aynen taksime karar verir.

Örnek:
Bir tarlanın sulama sistemi ikiye ayrılabiliyor, parseller eşit değerli oluyorsa, mahkeme aynen bölüştürme yapar.

10.2. Ortaklığın Satış (Pazarlık/Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi

Aynen bölüşüm mümkün değilse, malın satışına ve bedelin paylaştırılmasına karar verilir.

10.3. Ortaklığın Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi

Uygulamada nadir olsa da, ortaklar arasında anlaşma varsa bir apartman için kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümler dağıtılabilir.

11. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Satış

11.1. Satış Usulü

Açık artırma usulü ile yapılır.
Pazarlık usulü istisnaidir ve tüm tarafların rızası aranır.

11.2. Satış Memuru

Mahkeme ya da icra dairesi bir satış memuru görevlendirir. Bu memur, satış ilanı, takdir ve artırma işlemlerini yürütür.

11.3. Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz

Satıştan önce taşınmazın değeri bilirkişilerce belirlenir. Taraflar bu değere 7 gün içinde itiraz edebilirler (İİK m.128).

11.4. Satış İlanı

İlan, UYAP, Basın İlan Kurumu, mahalle muhtarlığı gibi yollarla yapılır. Açık artırma günü ve yeri belirtilir.

11.5. İhalenin Yapılması

Belirtilen günde açık artırma yapılır.
En yüksek teklif verene ihale edilir.
Satış bedeli, paylar oranında ortaklara dağıtılır.

YARGITAY KARARLARI

1. Aynen Taksim Mümkünse Satışa Gidilemez

📌 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/1082 K., 2017/4871 E., T. 06.02.2018:

“Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemece yapılacak ilk iş, malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırmaktır. Aynen taksim mümkün ise satışa karar verilemez. Aksi, davacı ve diğer ortakların haklarının zedelenmesine yol açar.”

🔍 Açıklama: Tarlalar, arsalar veya paylaştırılabilir yapılar söz konusuysa mahkeme öncelikle eşit değerli bölünme ihtimalini araştırmalıdır.

2. Paydaşlardan Birinin Rızasıyla Bile Aile Konutu Satılamaz

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/3639 E., 2019/4306 K., T. 10.10.2019:

“Davalının yaşadığı konutun, aile konutu olduğu ve satışın bu haliyle gerçekleşmesinin açıkça mağduriyet yaratacağı anlaşılmaktadır. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi talebi TMK m.2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.”

🔍 Açıklama: Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda izale-i şuyu talepleri dikkatle değerlendirilmelidir.

3. Zorunlu Arabuluculuk Uygulanmaz

📌 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2021/4345 E., 2022/3173 K., T. 20.04.2022:

“Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği itibarıyla arabuluculuk sürecine tabi olmayan, çekişmesiz yargı işi niteliğindedir. Bu nedenle, arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılabilir.”

🔍 Açıklama: Uyuşmazlığın konusu taşınmaz mülkiyeti olduğundan, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

4. Küçük Payı Olan Ortak Dahi Dava Açabilir

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2017/5423 E., 2018/1939 K., T. 25.01.2018:

“Ortaklık sona erdirilmesini isteyen paydaşın payının küçük olması, davanın reddi için tek başına yeterli değildir. Davacı, ortaklardan biri olarak bu davayı açma hakkına sahiptir.”

🔍 Açıklama: Bir paydaş sadece %5 paya sahip olsa bile, izale-i şuyu davası açabilir.

5. Maliki Olmayan Kişi Davacı Olamaz

📌 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/3216 E., 2018/7210 K., T. 17.12.2018:

“Ortaklığın giderilmesini talep eden kişi tapuda malik olarak kayıtlı değilse dava açamaz. Davacı sıfatı bulunmayan kişi tarafından açılan davanın reddine karar verilmelidir.”

🔍 Açıklama: Davacı sıfatının bulunması için davacının tapuda pay sahibi olması gerekir.

6. Satıştan Önce Bilirkişi İncelemesi Zorunludur

📌 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2020/5871 E., 2021/3054 K., T. 14.04.2021:

“Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmeden önce, taşınmazın mevcut haliyle aynen taksime elverişli olup olmadığı uzman bilirkişi aracılığıyla araştırılmalıdır.”

🔍 Açıklama: Mahkeme, doğrudan satış kararı veremez; mutlaka bilirkişi marifetiyle taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

7. Tarafların Tümünün Davaya Dahil Edilmesi Zorunludur

📌 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2017/3057 E., 2018/5327 K., T. 18.06.2018:

“Paydaşlardan bir kısmı davaya dahil edilmeden açılan ortaklığın giderilmesi davası, usulden reddedilmelidir. Ortaklığın giderilmesi, malın tümü hakkında hüküm doğuracağı için tüm paydaşlar taraf olmalıdır.”

🔍 Açıklama: Davada taraf teşkili eksikse mahkeme eksikliklerin tamamlanmasını ister, tamamlanmazsa dava reddedilir.

8. Kat Mülkiyetine Geçiş ile Ortaklık Giderilebilir

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11543 E., 2016/703 K., T. 26.01.2016:

“Tarafların tamamı, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin belirlenerek kendilerine verilmesi konusunda anlaşmışsa, ortaklık bu şekilde giderilebilir.”

🔍 Açıklama: Bu yol istisnai olsa da, tarafların rızasıyla ortaklık kat mülkiyetine geçişle de sona erdirilebilir.